Sanare un abuso edilizio significa regolarizzare a posteriori opere realizzate senza il titolo necessario o in difformità da esso. In Italia lo strumento ordinario è l'accertamento di conformità previsto dall'art. 36 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia); dal 2024, con il decreto "Salva Casa", si è aggiunto l'art. 36-bis per le difformità parziali. Non è un condono: è una verifica tecnica di conformità urbanistica, e non sempre l'abuso risulta sanabile.
Prima di muoverti conviene capire di che tipo di abuso si tratta, perché da lì dipendono lo strumento, i costi e la probabilità di successo. Quella che segue è una ricognizione delle opzioni reali, non una scorciatoia: per un caso concreto serve un tecnico abilitato che acceda agli atti depositati in Comune.
Cosa si intende davvero per abuso edilizio
Non tutti gli abusi sono uguali, e la differenza pesa. Si distingue tra difformità totale (un manufatto realizzato senza permesso di costruire, o radicalmente diverso da quello assentito), parziale (una veranda, un soppalco, lo spostamento di tramezzi non dichiarato) e semplici variazioni. C'è poi l'abuso solo "formale": opera conforme alle norme ma realizzata senza presentare il titolo dovuto.
La regola pratica è semplice: più l'opera è conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, più è probabile sanarla. Un ampliamento che supera gli indici di zona o invade una distanza minima difficilmente si regolarizza, e l'art. 31 del DPR 380/2001 prevede in quei casi la demolizione, con possibile acquisizione gratuita al patrimonio del Comune se il proprietario non interviene.
Le opzioni per regolarizzare, una per una
Accertamento di conformità (art. 36). È la via maestra per gli abusi più seri. Richiede la cosiddetta doppia conformità: l'opera deve rispettare la disciplina urbanistica sia al momento in cui è stata realizzata sia al momento della domanda. È un requisito severo, che taglia fuori molti casi in cui il piano regolatore è cambiato nel frattempo.
Sanatoria semplificata (art. 36-bis, "Salva Casa" 2024). Introdotto dal DL 69/2024, convertito nella legge 105/2024, riguarda le difformità parziali e attenua la doppia conformità: bastano la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione. È la novità più rilevante degli ultimi anni e ha reso sanabili situazioni prima bloccate.
SCIA in sanatoria (art. 37). Per gli interventi che si potevano eseguire con SCIA ma sono stati fatti senza, la regolarizzazione passa da una sanzione pecuniaria e dalla presentazione del titolo, sempre a condizione di conformità.
Tolleranze costruttive (art. 34-bis). Gli scostamenti minimi (entro il 2% delle misure di progetto per le unità oltre i 100 mq, con percentuali più alte per le metrature piccole) non sono abusi: il tecnico li attesta e basta. Conviene verificarlo prima di avviare una pratica più costosa.
Il vecchio condono non è invece un'opzione: le tre leggi storiche (47/1985, 724/1994, 326/2003) sono chiuse da anni e non rientrano nelle pratiche correnti.
Quanto costa, in concreto
La voce principale dell'art. 36 è l'oblazione, pari al doppio del contributo di costruzione relativo all'opera, con un minimo di 516 euro. Per l'art. 37 si paga una sanzione compresa tra 516 e 10.328 euro, commisurata dal Comune all'aumento di valore dell'immobile. A questo si aggiungono l'onorario del tecnico per rilievo, elaborati e asseverazione, e l'eventuale aggiornamento catastale presso l'Agenzia delle Entrate.
Un errore frequente è ragionare solo sull'oblazione. La pratica tecnica, la documentazione e l'aggiornamento al catasto incidono spesso più della sanzione stessa, soprattutto se l'immobile non è mai stato accatastato correttamente.
L'iter, passo per passo
Si parte da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che accede agli atti depositati in Comune e ricostruisce lo stato legittimo dell'immobile. Verificata la conformità, si presenta l'istanza allo Sportello Unico per l'Edilizia, con elaborati, relazione e ricevuta dei pagamenti.
Sull'accertamento di conformità il Comune si pronuncia entro 60 giorni: trascorsi senza risposta, la domanda si intende rifiutata (silenzio-rigetto). Solo dopo il rilascio del titolo in sanatoria l'art. 45 del DPR 380/2001 estingue i reati edilizi collegati. Da ultimo si aggiorna la planimetria catastale, passaggio indispensabile per vendere o ipotecare l'immobile.
Gli errori che costano cari
Il primo è ignorare la doppia conformità: si deposita una pratica ex art. 36 destinata al rigetto perché le norme sono cambiate dopo la costruzione. Il secondo riguarda i vincoli: se l'immobile ricade in zona paesaggistica, la sanatoria edilizia non basta. Serve l'accertamento di compatibilità paesaggistica previsto dall'art. 167 del D.Lgs. 42/2004, ammesso solo in casi limitati (niente nuove superfici o volumi), e l'abuso può integrare il reato dell'art. 181.
Occhio anche alla compravendita: un atto notarile su un immobile con difformità non dichiarate è esposto a contestazioni e, in certe ipotesi, alla nullità. Chi vende ha interesse a sanare prima del rogito; chi compra dovrebbe far verificare la conformità da un tecnico, senza fidarsi della sola visura catastale.
Domande frequenti
- Qual è la differenza tra sanatoria e condono edilizio?
La sanatoria (artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001) regolarizza opere conformi alle norme urbanistiche, con una verifica tecnica caso per caso, ed è sempre attiva. Il condono è una misura straordinaria e a tempo, decisa con leggi specifiche (le ultime nel 1985, 1994 e 2003) e oggi non disponibile.
- Si può sanare qualsiasi abuso edilizio?
No. È sanabile solo l'opera conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia richiesta dalla norma applicabile. Un volume in eccesso rispetto agli indici di zona o una violazione delle distanze minime, di regola, non si sana e rientra nella demolizione prevista dall'art. 31.
- Cosa ha cambiato il decreto "Salva Casa" del 2024?
Ha introdotto l'art. 36-bis, che per le difformità parziali attenua la doppia conformità: bastano la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia all'epoca della realizzazione. Ha reso regolarizzabili molte situazioni minori prima bloccate.
- La sanatoria cancella anche le conseguenze penali?
Il titolo in sanatoria estingue i reati edilizi (art. 45 del DPR 380/2001), ma non automaticamente altri reati, ad esempio quelli paesaggistici dell'art. 181 del D.Lgs. 42/2004, che seguono un percorso separato di compatibilità.