Se hai deciso di sanare una difformità edilizia, il problema diventa pratico: quali documenti servono, in che ordine, e cosa controllare per non vedersi respingere la pratica. Questa è una checklist operativa della sanatoria, pensata per arrivare preparato dal tecnico e allo Sportello Unico per l'Edilizia, non una spiegazione teorica della norma.
Premessa onesta: la sanatoria non è un modulo da compilare da soli. Serve un tecnico abilitato che acceda agli atti del Comune. Questa lista ti serve a capire cosa ti verrà chiesto e a non perdere tempo.
Prima di tutto: che difformità è?
Il primo passo non è un documento, è una diagnosi. Verifica con il tecnico se si tratta di difformità totale, parziale o di semplici tolleranze costruttive (art. 34-bis del DPR 380/2001), perché cambia lo strumento: accertamento di conformità ex art. 36, sanatoria semplificata ex art. 36-bis (introdotta dal "Salva Casa" 2024) o SCIA in sanatoria ex art. 37. Controlla subito anche due cose che bloccano tutto: la presenza di vincoli (paesaggistico, storico) e se l'opera rispetta la disciplina urbanistica richiesta. Se non c'è conformità, non c'è sanatoria.
I documenti da preparare
La pratica tipica richiede: la visura e la planimetria catastale aggiornate, l'accesso agli atti edilizi depositati in Comune per ricostruire lo stato legittimo, un rilievo dello stato di fatto, gli elaborati grafici di confronto tra stato autorizzato e stato attuale, e una relazione tecnica asseverata che attesti la conformità. A questi si aggiungono il titolo di proprietà e le ricevute dei pagamenti (oblazione o sanzione). Se c'è un vincolo paesaggistico, serve anche l'istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 del D.Lgs. 42/2004, che segue un binario separato.
I pagamenti da mettere a budget
Metti in conto, oltre all'onorario del tecnico: per l'art. 36 l'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione (minimo 516 euro); per l'art. 37 una sanzione tra 516 e 10.328 euro commisurata dal Comune; i diritti di segreteria; e l'aggiornamento catastale all'Agenzia delle Entrate. Errore frequente: pensare solo all'oblazione. La pratica tecnica e l'aggiornamento al catasto spesso pesano più della sanzione stessa.
L'iter e i controlli finali
Si presenta l'istanza al SUE del Comune con tutti gli allegati. Sull'accertamento di conformità il Comune si pronuncia entro 60 giorni: il silenzio vale come rigetto. Prima di considerare chiuso il caso, verifica tre cose: che il titolo in sanatoria sia stato effettivamente rilasciato (è quello che, ex art. 45 del DPR 380/2001, estingue i reati edilizi), che la planimetria catastale sia stata aggiornata, e che l'eventuale parte paesaggistica sia stata definita. Senza catasto aggiornato non potrai vendere né ipotecare serenamente.
Domande frequenti
- Quali documenti servono per la sanatoria edilizia?
In genere: visura e planimetria catastale aggiornate, accesso agli atti in Comune, rilievo dello stato di fatto, elaborati di confronto, relazione tecnica asseverata, titolo di proprietà e ricevute dei pagamenti. Con vincolo paesaggistico serve anche l'accertamento di compatibilità ex art. 167 del D.Lgs. 42/2004.
- Posso fare la pratica di sanatoria da solo?
No. La domanda richiede elaborati e una relazione asseverata firmati da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che accede agli atti del Comune. La checklist serve a prepararti, non a sostituire il professionista.
- Quanto tempo ci vuole?
Sull'accertamento di conformità ex art. 36 il Comune ha 60 giorni per pronunciarsi; trascorsi senza risposta, la domanda si intende rigettata (silenzio-rigetto). I tempi di preparazione della pratica dipendono dalla complessità del rilievo e dall'accesso agli atti.
- Cosa controllo prima di considerare chiusa la sanatoria?
Che il titolo in sanatoria sia stato rilasciato, che la planimetria catastale sia aggiornata all'Agenzia delle Entrate e che l'eventuale profilo paesaggistico sia stato definito. Senza catasto aggiornato la vendita o l'ipoteca restano a rischio.